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SALE AND PURCHASE OF HOUSES IN CUBA

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CUBAN REAL ESTATE FRAMEWORK LAWS
Rolando Anillo

SALE AND PURCHASE OF DWELLINGS

Decree-Law No. 288 of 2011 eliminated the restrictions regarding the transfer of dwellings between individuals.  A fundamental limitation remains in that a person can only be the proprietor of one dwelling as a permanent residence, and one other, as a vacation home. Decree-Law No. 288 modified Chapter V of the General Housing Act, which refers to the transfer of ownership of dwellings through sales, donation, swapping and adjudication, the latter referring to instances in which the owner dies or definitively leaves the country and in the event of an uncontested divorce.

Among other objectives, Decree-Law No. 288 was designed to ensure that proprietors who want to dispose of a dwelling can do so as they wish, without the need for any authorization from the Municipal Housing Authority, as had been the case prior to the new law. This is relevant because the State does not have the rights of preemption and retraction regarding the sales of dwellings in Cuba.

Decree-Law No. 288 seems to set out that property transfer transactions are to take place in the presence of a notary public thus eliminating a body of administrative authorizations and legal requirements that, over the last several years, have led to corruption.The requirement of paying the Transfer of Property and Inheritances Tax is maintained, while a Personal Income Tax specifically for income based on the sale of a dwelling has been in corporated into the law. Both taxes represent 4% of the value of the dwelling. The following are highlights regarding the application of Decree-Law No. 288:

Requirements to transfer ownership of a dwelling:
(1) For a person to transfer ownership of a dwelling, he or she must be the rightful owner of the dwelling and reside in Cuba;
(2)the property must be registered in the Registry of the municipality where it is located; and (3) the property title must be up to date, including the tax assessment. Prior authorization from the Municipal Housing Authority is no longer required, as we have already mentioned, and in the concept of disproportional value of the dwellings exchanged, given their differing value or characteristics, is also eliminated.
If the parties involved so decide, they may declare a monetary compensation to accompany the swap, which will be recognized by law, and must be established in Cuban Pesos (CUP), in the presence of a notary public, in order to guarantee legal protection in the event of future problems. Again, with the purpose of offering greater security, as in the case of a sale, a cashier’s check issued by a local bank will be used. In the case of a swap transaction, each party must pay
taxes on the Transfer of Property and Inheritances based on the value of their new homes. If one of the parties receives compensation, this amount will be added to the value of the dwelling acquired for the purpose of calculating the tax.

Price of the Property:
It is not required that the price of the dwelling necessarily coincide with
the value indicated in the tax assessment. The price is agreed upon by the parties involved in the sale and is set by them. The value reflected in the tax assessment is used to calculate the taxes to be paid, if the price declared by the buyer and seller is less than this amount.

Indebtedness:
When a sale is completed, the seller is expected to show that all debts related to
the purchase of the home have been paid in full.

Closing:
The buyer is obliged to inform the notary that he or she is not the proprietor of another dwelling as a permanent residence. The form of payment required to complete the transfer of funds is established by the buyer and seller. The buyer is obliged to deposit the amount of money agreed upon in a local bank, in exchange for a cashier’s check, which is then delivered to the buyer in the presence of a notary public, to formalize the sale. The notary, in turn, records the number, the date and name that appear on the check. The purpose of using a cashier’s check is to provide parties with legal protection and to eliminate the need to handle large sums of money.

Taxation:
Both the buyer and the seller have to pay a 4% tax on the amount agreed upon as the
The former pays the tax in the form of a Transfer of Property and Inheritances Tax, while the latter pays Personal Income Tax. In the case of donations, the transaction is also taxed accordingly. With these new legal provisions coming into effect, individual citizens will have more flexibility in making decisions about the sale and purchase of dwellings, but they will also have more responsibility for them. State institutions, for their part, are charged with ensuring that the regulations are fully respected and that real estate transfer activities outside of the law are ended.

CONCLUSIONS
The Cuban government has introduced a number of economic and legal reforms in the last few years and is expected to implement additional legislation to create a more favorable and transparent environment to develop the real estate sector in the island.The need to attract external financing to the development of the real estate market in Cuba brought about the resurgence of the property registry and of the legal figure of the mortgage as additional guarantees to foreign investors in Cuba. However, the mortgage instrument has a very limited scope due to the restrictions of applying mortgage laws within a socialist property system. The impossibility of the Cuban nationals to use the mortgage as a mean of improving their housing and living conditions requires additional laws and modifications to existing laws, including the Cuban Constitution. Recent modifications to the Cuban Civil Code are in line with the Guidelines approved by the VI Communist Party Congress, which are part of updating of the country’s economic model. They seek to develop a coherent policy to simplify real estate transactions and limit existing irrational prohibitions that over the years have been conducive to violations.

 


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COMPRA Y VENTA DE CASAS EN CUBACUBAN REALES LEYES MARCO DE BIENES
Rolando Anillo

VENTA Y COMPRA DE VIVIENDAS

Decreto-Ley No. 288 de 2011 eliminó las restricciones sobre la transferencia de viviendas entre particulares. Una limitación fundamental se mantiene en que una persona sólo puede ser el propietario de una vivienda como residencia permanente, y otro, como una casa de vacaciones. Decreto-Ley N º 288 modificada Capítulo V de la Ley General de la Vivienda, que hace referencia a la transferencia de la propiedad de las viviendas a través de venta, donación, permuta y adjudicación, esta última en referencia a los casos en que el propietario muere o sale definitivamente del país y en el caso de un divorcio de mutuo acuerdo.

Entre otros objetivos, el Decreto-Ley N º 288 se ha diseñado para garantizar que los propietarios que quieren disponer de una vivienda pueden hacer lo que quieran, sin la necesidad de autorización de la Autoridad Municipal de la Vivienda, como había sido el caso antes de la nueva ley. Esto es relevante porque el Estado no tiene los derechos de preferencia y retracción con respecto a las ventas de viviendas en Cuba.

Decreto-Ley No. 288 parece establecido que las transacciones de transferencia de propiedad se llevarán a cabo en presencia de un notario público, eliminando así un conjunto de autorizaciones administrativas y requisitos legales que, en los últimos años, han llevado a corruption.The requisito del pago de la transferencia de la propiedad y las herencias se mantiene fiscal, mientras que un IRPF específicamente para los ingresos sobre la base de la venta de la vivienda ha estado en corporado en la ley. Ambos impuestos representan el 4% del valor de la vivienda. Los siguientes son los aspectos más destacados con respecto a la aplicación del Decreto-Ley N º 288:

Requisitos de transferencia de propiedad de una vivienda:
(1) Para una persona para transferir la propiedad de una vivienda, él o ella debe ser el legítimo propietario de la vivienda y residir en Cuba;
(2) la propiedad debe estar inscrita en el Registro de la municipalidad donde se encuentra, y (3) el título de propiedad debe estar al día, incluyendo la determinación del impuesto. Ya no es necesaria la autorización previa de la Autoridad Municipal de la Vivienda, como ya hemos mencionado, y en el concepto de valor desproporcionado de las viviendas intercambiados, dado su diferente valor o características, también se elimina.
Si las partes así lo deciden, pueden declarar una compensación monetaria para acompañar el intercambio, que será reconocido por la ley, y deben ser establecidos en pesos cubanos (CUP), en presencia de un notario público, con el fin de garantizar la protección jurídica en caso de problemas en el futuro. Una vez más, con el fin de ofrecer una mayor seguridad, al igual que en el caso de una venta, se utilizará un cheque de caja emitido por un banco local. En el caso de una transacción de intercambio, cada parte debe pagar
los impuestos sobre la transmisión de la propiedad y herencias basado en el valor de sus nuevos hogares. Si una de las partes recibe compensación, se incluirá esta cantidad al valor de la vivienda adquirida a efectos de calcular el impuesto.

Precio del inmueble:
No es necesario que el precio de la vivienda coincide necesariamente con
el valor indicado en la liquidación del impuesto. El precio es acordado por las partes involucradas en la venta y es fijado por ellos. El valor reflejado en la liquidación del impuesto se utiliza para calcular los impuestos a pagar, si el precio declarado por el comprador y el vendedor es inferior a esta cantidad.

Endeudamiento :
Cuando se complete la venta, se espera que el vendedor de demostrar que todas las deudas relacionadas con
la compra de la casa han sido pagados en su totalidad.

Cierre :
El comprador está obligado a informar al notario que él o ella no es el propietario de otra vivienda como residencia permanente. La forma de pago es necesario para completar la transferencia de fondos se establece por el comprador y el vendedor. El comprador está obligado a depositar la cantidad de dinero acordada en un banco local, a cambio de un cheque de caja, que se suministra a continuación al comprador, en presencia de un notario público, para la formalización de la venta. El notario, por su parte, registra el número, la fecha y el nombre que aparece en el cheque. El propósito de usar un cheque de caja es proporcionar a las partes con la protección legal y eliminar la necesidad de manejar grandes sumas de dinero.

Fiscalidad:
Tanto el comprador como el vendedor tienen que pagar un impuesto de 4% sobre el importe acordado como
El primero paga el impuesto en la forma de una transferencia de propiedad y herencias impuestos, mientras que el segundo paga IRPF. En el caso de las donaciones, la transacción también se grava en consecuencia. Con estas nuevas disposiciones legales que entren en vigor, los ciudadanos tendrán más flexibilidad en la toma de decisiones acerca de la compra y venta de viviendas, sino que también tendrán más responsabilidad para ellos. Las instituciones del Estado, por su parte, se encargan de garantizar que las normas sean plenamente respetados y que las actividades de transferencia de bienes raíces fuera de la ley han terminado.

CONCLUSIONES
El gobierno cubano ha introducido una serie de reformas económicas y jurídicas en los últimos años y se espera que para aplicar la legislación adicional para crear un entorno más favorable y transparente para el desarrollo del sector de bienes raíces en la necesidad ISLAND.THE para atraer financiamiento externo a la el desarrollo del mercado de bienes raíces en Cuba provocó el resurgimiento del registro de la propiedad y de la figura jurídica de la hipoteca como garantía adicional a los inversionistas extranjeros en Cuba. Sin embargo, el instrumento hipotecario tiene un alcance muy limitado debido a las restricciones de la aplicación de las leyes hipotecarias dentro de un sistema de propiedad socialista. La imposibilidad de los ciudadanos cubanos a utilizar la hipoteca como medio de mejorar su vivienda y las condiciones de vida requiere leyes y modificaciones a las leyes existentes, incluida la Constitución cubana adicionales. Las recientes modificaciones al Código Civil cubano están en línea con las directrices aprobadas por el VI Congreso del Partido Comunista, que son parte de la actualización del modelo económico del país. Tratan de desarrollar una política coherente para simplificar las transacciones de bienes raíces y limitar las prohibiciones irracionales existentes, que con los años han sido propicias para violaciónes.

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