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Guides and legal procedures for Buying and Selling Real Estate in Cuba

By Ingrid Rodríguez Escalante (Legal consultant)

With the economic changes now taking place in Cuba, aimed at further adjustment of the economy, the state has ended a series of limitations that existed before on the property owner’s rights.
Those limitations directly relapsed over the ownership of private nature and included, among others, in the impossibility between individuals to enter into contracts for the sale of private homes.
With the entry into force on November 10, 2011 Decree-Law 288 (Decreto-Ley 288), published in the Official Gazette (Gaceta Oficial) on the 2nd of the same month, the existing prohibitions regarding the sale of homes were removed and the procedures and requirements for fulfilling that act were established.

The following clarify the requirements and steps to formalize the contract of sale:

1. In addition to all Cuban nationals residing in the country and those who hold residence permits abroad, permanent resident foreigners in the Island may also own property in Cuba. (Article 1 of Decree Law 288, amending Section 2 of the General Housing Act./ Artículo 1 de Decreto ley 288 que modifica a Art. 2 de la Ley General de la Vivienda.)

2. The event takes place in a public notary. Only notaries whose head office matches the municipality where the property you want to buy or sell lies, is authorized to perform the act. (Article 2 of Decree Law 288, amending the law Art.70.3 of Housing / Artículo 2 de Decreto ley 288 que modifica a Art.70.3 de la ley General de la Vivienda.)
For those cases where the property is in areas of high significance for Tourism is needed for the conclusion of the event prior approval of the Municipal Department of Housing. La Habana Vieja, Varadero and Guanabo are amongst these cases.

3. To carry out the deed of sale must be provided to the notary the following documentation:

Seller:

(Article 2 of Decree Law 288/2011, amending Art.70 of the Law of Housing/ Art. 2 del Decreto Ley 288/ 2011 que modifica a Art.70 de la Ley General de la Vivienda)
– Updated Deed recorded in the Land Registry.
– Certificate issued by the Land Registry of the municipality where the property lies, certifying the ownership of it.
– Document proving bank branch settlement of arrears in payment of transfer of ownership.

Buyer:

(Resolution 85/2011 Central Bank of Cuba (Official Gazette Extraordinary of Nov. 2, 2011)/ Resolución 85/ 2011 Banco Central de Cuba (Gaceta Oficial extraordinaria de 2 de noviembre de 2011)
-For Payment: Prior to the conclusion of the act, one must go to a bank to make the deposit of the decided amount to pay (CUP, or “pesos cubanos”) to acquire the property. (This value should not be less than the legal value of the property).
One will receive a payment instrument (check) which will have to be given to the seller in the presence of the notary in the formalization of the act.
The Notary’s service for this particular act has a value of 35.00 CUP or “pesos cubanos”, and the stamp added to the document is worth 5 CUP or “pesos cubanos”. (Act No. 73 “Taxation System” of August 4, 1994, articles 41 to 44 and Annex 3./Ley No. 73 “Del Sistema Tributario” de 4 de agosto de 1994, artículos del 41 al 44 y en su Anexo 3.)
On the real estate transmission of ownership there is a levy of 4% on the agreed value of the purchase, which must be paid by each of the parties within 30 days. (Act No. 73 “Taxation System” Resolution 351/2011 of Ministry of Finance and Prices. / Ley No. 73 “Del Sistema Tributario” Resolución 351/ 2011 de Ministerio de Finanzas y Precios. (Gaceta Oficial extraordinaria de 2 de noviembre de 2011)

Finally, it is important to point that although the sale of land is not prohibited by law, it requires a serie of permits that turns it almost impossible. Consequently, at the present moment it purchases is not viable.

 


 

Por Lic. Ingrid Rodríguez Escalante (Consultora jurídica)
Con los cambios económicos que hoy tienen lugar en Cuba, encaminados a un nuevo reajuste de la economía, el Estado ha puesto fin a una serie de limitaciones al ejercicio de los derechos de los propietarios, antes existentes. Esas limitaciones recaían directamente sobre la propiedad de tipo personal y consistían, entre otras, en la imposibilidad de concertar contratos de compraventa de viviendas entre particulares. Con la entrada en vigor el 10 de noviembre del 2011 del Decreto-Ley 288, publicado en la Gaceta Oficial el día 2 del mismo mes, se eliminaron las prohibiciones existentes respecto a la compraventa de viviendas y se establecieron los procedimientos y requisitos para la formalización de dicho acto. A continuación se esclarecen las exigencias y pasos a seguir para la formalización del contrato de compraventa: 1. Podrán ser titulares de la propiedad las personas naturales cubanas con domicilio en el país, incluyendo a aquellas que ostenten permiso de residencia en el exterior, además de los extranjeros residentes permanentes en la Isla.

(Artículo 1 de Decreto ley 288 que modifica a Art. 2 de la Ley General de la Vivienda.) 2. El acto se realiza ante notario público. Estará facultado para la realización del acto aquel notario cuya sede se corresponda con el municipio donde radique la vivienda que se quiera comprar o vender.

(Artículo 2 de Decreto ley 288 que modifica a Art.70.3 de la ley General de la Vivienda.) Para aquellos casos en que la propiedad se encuentre en zonas de alta significación para el Turismo se necesitará para la concertación del acto la aprobación previa de la Dirección Municipal de la Vivienda. En estos casos se encuentran La Habana Vieja, Guanabo y Varadero. 3. Para la realización del acto de compraventa debe aportarse al notario la siguiente documentación: Vendedor: (Art. 2 del Decreto Ley 288/ 2011 que modifica a Art.70 de la Ley General de la Vivienda)

– Título de propiedad actualizado, registrado en el Registro de la Propiedad. – Certificado expedido por el Registro de la propiedad del municipio donde radique el inmueble, acreditando la titularidad sobre el mismo. – Documento de la sucursal bancaria acreditando la liquidación de los adeudos por concepto de pago de transferencia de su propiedad.

Comprador: (Resolución 85/ 2011 Banco Central de Cuba (Gaceta Oficial extraordinaria de 2 de noviembre de 2011)) Para el pago: Previamente a la concertación del acto, deberá acudir a una sucursal bancaria para realizar el depósito de la cantidad acordada a pagar (CUP, o “pesos cubanos”) para la adquisición del bien. (Este valor no debe ser menor al valor legal del inmueble). Recibirá un instrumento de pago (cheque) que le entregará al vendedor en presencia del notario en la formalización del acto.

El servicio que recibe del Notario tiene un valor de 35.00 CUP o “pesos cubanos”, y se adiciona un sello de timbre por valor de 5 CUP o “pesos cubanos”. (Ley No. 73 “Del Sistema Tributario” de 4 de agosto de 1994, artículos del 41 al 44 y en su Anexo 3.)

4. Sobre la trasmisión de bienes inmueble se establece un gravamen de un 4% sobre el valor acordado de la compra, el cual deberá ser pagado por cada una de las partes en un término de 30 días. (Ley No. 73 “Del Sistema Tributario” Resolución 351/ 2011 de Ministerio de Finanzas y Precios. (Gaceta Oficial extraordinaria de 2 de noviembre de 2011) Por último, es importante destacar que la compraventa de terrenos, si bien no está prohibida legalmente, necesita de una serie de autorizaciones que en la práctica la imposibilitan.

En consecuencia, por el momento no es viable su compraventa legal. 1 Se admite la representación voluntaria del residente fuera del país para que otra persona debidamente acreditada como su representante realice el acto a nombre de aquel. 2 Técnicamente, el CUP es la moneda nacional no convertible, a diferencia del CUC, que tiene convertibilidad con el USD a razón de 1.00 CUC por 0.87 USD. Legislación de consulta para la compraventa de viviendas: Ley No. 73 “Del Sistema Tributario” de 5 de agosto de 1994. Publicado en la Gaceta extraordinaria el 4 de agosto de 1994. Ley 65 de 23 de diciembre de 1988. “Ley General de la Vivienda” Decreto ley 288 de 2 de noviembre de 2011, Gaceta Oficial extraordinaria de 2 de noviembre de 2011. Gaceta Oficial, de la Republica de Cuba. Publicación Digital http://www.gacetaoficial.cu/html/legislacion_cubana.html

1 It is admissible to residents outside the country to voluntarily be represented by another person accredited as its agent to perform the act in the name of that.
2 Technically, the CUP is the national currency not convertible, unlike the CUC, which is convertible with the dollar at a rate fixed by the Central Bank.

Legislation to consult when selling or buying properties in Cuba:
Ley No. 73 “Del Sistema Tributario” de 5 de agosto de 1994. Publicado en la Gaceta extraordinaria el 4 de agosto de 1994.
Ley 65 de 23 de diciembre de 1988. “Ley General de la Vivienda”
Decreto ley 288 de 2 de noviembre de 2011, Gaceta Oficial extraordinaria de 2 de noviembre de 2011.
Gaceta Oficial, de la Republica de Cuba. Publicación Digital
http://www.gacetaoficial.cu

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